Dott. Francesco Gabbai, geofisico e diretttore tecnico
Questo articolo non fornisce indicazioni operative sugli impianti di trattamento, ma intende chiarire responsabilità e obblighi normativi legati all’utilizzo dell’acqua di pozzo in ambito condominiale.
Un caso concreto
Nei giorni scorsi mi ha contattato una signora residente in un condominio non servito da acquedotto pubblico e che si approvvigiona tramite un pozzo condominiale.
A seguito di analisi microbiologiche, l’acqua è risultata non potabile a causa di una contaminazione batterica.
La signora, comprensibilmente preoccupata, chiedeva se potesse rendere sicura almeno l’acqua del proprio appartamento, dal momento che gli altri condomini non erano favorevoli ad affrontare una spesa comune.
È possibile trattare solo l’acqua di un singolo appartamento?
Per rispondere a questa domanda è necessario distinguere tra contaminazione chimica e contaminazione microbiologica.
In presenza di inquinamento chimico, in alcune situazioni, è possibile intervenire anche solo al punto di utilizzo (quindi nel singolo appartamento), installando un sistema di trattamento sotto il lavello che fornirà acqua potabile per bere e preparare cibi. Si tratta, tuttavia, di soluzioni che devono essere valutate singolarmente, sulla base delle caratteristiche dell’acqua e delle esigenze dell’utenza.
Diverso è il caso di contaminazione microbiologica, come nella situazione descritta. In queste condizioni è necessario intervenire a monte, ovvero nel punto di ingresso dell’acqua nell’abitazione. Infatti, in presenza di virus e batteri, è necessario disinfettare l’acqua di tutta casa. Nondimeno, solo a seguito di un sopralluogo tecnico si potrà verificare la presenza di spazi e condizioni idonei per un impianto limitato alla singola unità abitativa.
Ad ogni modo, sulla base dell’esperienza maturata nel tempo, questa soluzione risulta spesso complessa, in quanto:
- La disinfezione richiede una vasca di accumulo per rispettare il tempo necessario di contatto tra l’acqua e il disinfettante. É importante precisare che il prodotto non va mai versato direttamente nel pozzo. infatti, questa modalità di intervento non consente di controllare il dosaggio, non garantisce il rispetto del tempo di contatto e comporta una dispersione incontrollata della sostanza nel sottosuolo. Ho già scritto su questo argomento: Posso versare direttament il cloro nel pozzo?
- L’installazione di una lampada UV a monte dell’impianto necessita di spazi adeguati e potrebbe comportare opere murarie. I raggi UV non lasciano residuo attivo, ma se la lampada si spegne o perde efficacia, l’acqua contaminata passa e può colonizzare le tubazioni che stanno dopo. Per questo servono un allarme di funzionamento e una manutenzione programmata
- Intervenire esclusivamente su un singolo alloggio non è la soluzione corretta quando la fonte della contaminazione è a monte, ossia nel sistema di captazione e distribuzione comune.
Responsabilità legali e obblighi normativi
Il punto centrale, in ambito condominiale, riguarda la responsabilità della qualità dell’acqua.
Il D.Lgs. 18/2023, come modificato e integrato dal D.Lgs. 102/2025, che disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano, stabilisce che:
• L’acqua utilizzata per bere, cucinare e per l’igiene personale deve essere salubre e pulita.
• Il soggetto che gestisce il sistema idrico, anche se privato o condominiale, è responsabile della sua conformità. Il decreto gli dà anche un nome: è il Gestore Idrico della Distribuzione Interna, il GIDI, definito come «il proprietario, il titolare, l’amministratore, il direttore o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che sia responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno» (art. 2, comma 1, lettera q). L’amministratore di condominio è nominato espressamente.
• Su di lui grava l’obbligo dell’art. 5, comma 3: assicurare che i valori di parametro siano rispettati fino al punto di utenza, cioè al rubinetto di ciascun appartamento.
Quanto ai poteri dell’amministratore, la fonte non è il decreto sulle acque ma il Codice civile. L’amministratore è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni (art. 1130, n. 4) e può ordinare opere di manutenzione straordinaria senza previa delibera quando rivestono carattere urgente, riferendone alla prima assemblea utile (art. 1135, ultimo comma). Un’acqua dichiarata non potabile da analisi di laboratorio è, con ogni evidenza, una situazione che rientra in questa previsione.
Va chiarito un equivoco frequente: la questione non è l’unanimità. Le delibere condominiali non richiedono quasi mai l’unanimità, e per la manutenzione straordinaria vale la maggioranza dell’art. 1136. Il problema reale, nel caso descritto, è che gli altri condomini non intendono sostenere la spesa — ma la conformità dell’acqua non è materia rimessa alla volontà dell’assemblea.
La responsabilità, quindi, non ricade sul singolo condomino, ma sul gestore dell’impianto comune, ovvero sull’amministratore.Il punto centrale, in ambito condominiale, riguarda la responsabilità della qualità dell’acqua.
La responsabilità, quindi, non ricade sul singolo condomino, ma sul gestore dell’impianto comune, ovvero sull’Amministratore.
Come dovrebbe muoversi un condomino
In presenza di acqua di pozzo non conforme, il percorso corretto prevede:
- analisi chimiche e microbiologiche aggiornate
- coinvolgimento dell’Amministratore di condominio
- valutazione tecnica delle cause della contaminazione
- progettazione di un sistema di trattamento adeguato
- definizione di un piano di controllo e manutenzione periodica.
Soluzioni occasionali, individuali o non progettate non risolvono il problema e non esonerano dalle responsabilità previste dalla normativa.
Un suggerimento pratico per chi si trova nella situazione della signora: le analisi vanno comunicate all’amministratore per iscritto, con richiesta di inserire il punto all’ordine del giorno della prima assemblea. Da quel momento l’amministratore è formalmente a conoscenza di una non conformità sanitaria, e la sua posizione cambia.
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